알카페는 부동산을 뜻하는 Realty의 R과 온라인상에서 공동체 커뮤니케이션 공간으로 많이 지칭되는 Cafe의 합성어입니다. 2002~2009까지 제가 개발하여 보급하였던 부동산 매물정보 프로그램 및 연동 싸이트의 이름이며 제 필명이기도 합니다. (*지금은 폐지되어 자료가치가 없는 오래된 글들이 많이 있습니다. 선별하여 읽으시기 바랍니다)

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Filed under 부동산/토지거래계약허가

결론부터 말씀드리면, 수도권 및 광역권 그린벨트 중에서 그린벨트 해제 및 용도지역변경

자연녹지 & 개발제한구역에서 제1종전용주거지역 또는 제1종일반주거지역으로 용도지역이 변경된 지역(예:남양주시 와부읍 월문리 1247-1 대지)

이 이루어진 지역이 금년 5월 토지거래계약허가구역 재지정 과정에서 제외되었습니다.

08.5.30 로 지정기간이 만료된 하단↓ 글 중 지정 근거 2개 항목이 국토해양부 공고 제2008 - 216 호('08.5.22)에 의하여 08.5.31~ 09.5.30 까지 1년간 재지정 되면서 2개 항목 모두에 해당되지 않는 용도지역(개발제한구역이 해제된 주거지역)이 구역지정에서 제외된 것입니다.

단, 개발제한구역이 해제되었더라도 용도지역변경이 없는 녹지지역은 하단↓ 글 중 2번째 항목에 해당되므로 토지거래계약허가구역이라는 점에 주의하십시오.

( 예:남양주시 와부읍 도곡리 161-6 대지)

남양주시 관내 토지거래계약허가구역 지정근거는 다음과 같습니다.

ㅇ 수도권 및 광역권(부산.대구.광주.대전.울산.마창진권)의 개발제한구역

지정권자 : 국토해양부장관

지정목적: 개발제한구역 조정 등에 따른 투기방지

=> '99년 11월인가? 쯤에 지정되어 '05 .11.30 까지는 12.1 ~ 차차년 11.30일까지 2년단위로 지정되어 오다가 건교부공고 05.11.25, 360호로 06.5.30 까지 6개월간 재지정되었고 그 후부터는 5.31 ~ 이듬해 5.30 까지 1년단위로 재지정되고 있음

ㅇ 수도권(서울·인천·경기)의 녹지.용도미지정지역 및 비도시지역 (자연보존권역인 가평.이천.여주.양평과 옹진.연천 제외) (*참고: 남양주의 경우 화도,수동,조안 제외)

지정권자 : 국토해양부장관

지정목적: 수도권 투기방지와 토지시장 안정 추진

=> '02.11.14, 300호 지정되어 시행되었고 그 후부터는 위 수도권 및 광역권 개발제한구역과 같은 주기로 재지정되어 왔음. 하지만 위 첫번째 항목과는 지정근거와 지정목적이 다르다는 점에 유의 하시기 바람. 때문에 구역지정에서 제외된 조안면이라도 개발제한구역은 토지거래계약허가구역에 해당되는 것임.

ㅇ 뉴타운지역: 덕소지구,지금.도농지구, 퇴계원지구

지정권자 : 경기도지사

... 내용 생략 ...

다음은 토지거래계약허가제도의 일반내용 및 구역지정현황입니다.

1. 근거와 목적

ㅇ 근거법률 : 국토의계획및이용에관한법률 및 동 시행령, 시행규칙

국토해양부 규정 : 토지거래업무처리규정, 토지거래허가사후관리지침

ㅇ 지정목적 : 토지시장 안정 및 토지투기 예방

ㅇ 지정권자 : 국토해양부장관 (동일 시·군·구내 지정은 시·도지사에게 위임)

ㅇ 지정기간 : 5년이내(연장가능)

ㅇ 효력발생 : 지정공고 5일 후 효력발생

2.지정현항

ㅇ 수도권(서울·인천·경기)의 녹지.용도미지정지역 및 비도시지역

ㅇ 수도권 및 광역권(부산.대구.광주.대전.울산.마창진권)의 개발제한구역

ㅇ 충청권의 신행정수도건설 관련지역 8시9군

ㅇ 기업도시 신청지역 7개 시.군

ㅇ 혁신도시 후보지역 12개

ㅇ 서울 뉴타운지역(1~3차) 17개구 30개동

ㅇ 기타 지자체 자체 개발예정지 등

2008/06/26 22:57 2008/06/26 22:57
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Filed under 부동산/거래지식

며칠전 어느 여자분으로부터 전화 한통이 걸려왔다.

근처 어느 곳에 농지를  구입하였는데, 어떠한 사유로 인하여 토지거래계약허가를 받지 못하게 되었다는 것이다.

토지거래계약허가구역에서 기존 농민이 아닌 매수인이 영농을 목적으로 농지를 구입하려면 세대주를 포함한 세대원 전원이 해당 농지 소재지 시.군.구에 1년이상(p.s: 2008-09-29 개정이후 6개월이상) 주민등록이 되어 있고 실제로 거주하였을 것을 요한다는 것쯤이야 당연히 알고 있으며 자신은 그 요건을 충분히 갖추었기 때문에 이번 토지거래계약허가를 받지 못한 것에 대하여 이해를 할 수가 없어 문의한다는 내용이었다.

그 사유를 들어보니 내용은 이러했다.

개발제한구역이었던 대상 농지는 전체 면적이 약1,000평쯤 되었는데, 그 중 150평 정도가 얼마전 개발제한구역이 해제되면서 제1종일반주거지역으로 용도지역이 변경되었다. 그래서 장래 쓰임새가 있을 것도 같고, 농지 투자도 할 겸해서 분할하여 매수하기로 하고 토지매매계약을 체결하였다.

그 후 매매대상 토지의 면적을 확정하기 위해서 측량을 해 본 결과 정작 개발제한구역이 해제되어 제1종일반주거지역으로 용도지역이 변경된 면적은 120평 정도였고 나머지 30평은 개발제한구역이 해제되지 아니한 자연녹지였다.

그러나 매수인이 보아도 땅 모양새가 그러하여 나머지 30평의 땅을 함께 사주지 않으면 매도인의 입장에서는 그냥 못쓰게 되는 땅이 되기도 하겠기에 부득이 개발제한구역이 해제되지 않은 농지 30평을 포함한 상태에서 당초 계약내용대로 150평 전부를 매수하기로 정하고 토지거래계약허가를 신청하였던 것이다.

토지거래계약허가를 받지 못하게 된 이유는 바로 30평 정도의 개발제한구역(자연녹지) 농지에 있었다.

개발제한구역내 토지는 200m2(60평)미만으로 분할할 수 없으며(단, 지목이 대지인 토지에 주택 또는 근린생활시설을 건축하기 위해서 토지를 분할하는 경우에는 330m2미만) , 이 사례의 경우에는 30평에 해당하는 토지와 120평에 해당하는 토지의 용도지역이 다른 관계로 각각 다른 필지로 분할되어야만 하는데, 분할 후 1개의 필지가 개발제한구역내 토지분할 최소제한 면적에 미달하는 100m2(30평) 정도에 불과하기 때문에 분할을 할 수가 없었던 것이다.

120평에 해당하는 농지만 분할하여 매수한다면 개발제한구역이 해제되었으므로 주택이나, 근린생활시설 등을 건축할 목적으로 토지거래계약허가를 받아(이 사안의 경우에는 토지거래계약허가지역도 해제 되었으므로 그나마도 불필요 함) 계약을 체결하고 이후 필지를 분할하여 이용하면 되겠으나, 나머지 30평은 우선 농지이므로 분할하지 않은 채 새로이 공유지분으로 취득할 수도 없거니와 영농목적에 해당하는 1,000m2(303평) 이상의 농지에도 미달하므로 토지거래계약허가를 받을 수가 없다.

* [참고]
- 1,000m2 미만의 면적이라도 흔히들 주말체험영농 목적으로 취득이 가능한 것으로 알고 있는 경우도 있으나, 주말체험영농 목적의 농지거래는 토지거래계약허가구역에서는 불허가 대상이다.

- 농업 또는 임업경영을 위하여 토지를 공동취득하거나 공유지분으로 취득하는 경우에는 관계법률에 의한 단체 등을 구성하는 등 실질적으로 공동이용할 수 있는 경우가 아니면 취득목적에 부적합한 것으로 보아 토지거래계약허가를 받을 수 없다. 다만, 허가구역 지정 이전에 이미 공유지분이 형성되어 있는 토지에 대하여 그 일부 지분을 취득하고자 하는 자가 공동이용을 하지 아니하는 다른 기존 지분권자로부터 임차 등의 방법으로 해당 토지를 직접 이용할 경우에는 취득목적에 적합한 것으로 보아 토지거래계약허가를 받을 수 있다,
(본인의 생각 -> 단, 농지라면 농지법상 농지 임대차가 가능한 경우가 따로 정해져 있으므로 - 통상 1996년 1월 1일 이전부터 소유한 농지 - 다른 지분권자로부터 임차 등의 방법이 가능한지 여부는 별개의 문제이므로 이 또한 검토 대상이 되어야 마땅하다.)

이상으로 개발제한구역에서 토지의 분할과 농지의 취득, 토지거래계약허가를 받는 일 등에 관해서 잠시 살펴 보았는데, 앞서 문의한 여자분은 매도인과 (중개업소가 중개하였다고 하니 그 중개업소 포함) 어떻게 합의하여 처리하였는지 그 후의 일은 알 길이 없다.

2008/03/27 21:30 2008/03/27 21:30
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Filed under 부동산/개발제한구역

개발제한구역 녹지 및 임야가 주를 이루는 남양주시 와부읍(덕소로 잘 알려진) 관내에서 부동산 중개사무소를 운영한지도 벌서 6년째로 접어 들었다.

개업 당시인 2002년 하반기 쯤에는 아파트 등 다른 부동산 분야도 마찬가지였지만, 특히 토지매매 거래가 매우 활발하던 시기였다.
 
그 당시 토지를 찾는 손님들의 부류를 보면 대체로 전원주택지를 찾는 손님, 한창 또는 끝물(?)을 타던 농림수산업용시설(소위 불법 임대용 창고)을 지어 임대수입을 올리려는 손님, 단순 투자용 전.답을 구하려는 손님 등 다양한 목적을 가진 토지 매수인들이 있었지만, 그 중  산소자리용 임야를 찾는 손님들 또한 적지 않았다.

그때나 지금이나 건축행위.토지이용행위의 제한이 많고 조건이 까다로운 개발제한구역내 토지에서  다른 용도야 그렇다손 치더라도 특히 "산소자리 "로 쓰기 좋다면서 팔아 달라고 나오는 임야 매물이나, 그런 산소자리를 찾아 달라는 매수 의뢰인을 접하게 되면 난감하기 짝이 없다. 개인소유의 임야라고 해도 개발제한구역안에서는 기존 묘역이 아닌 곳에서 일반인이 새롭게 묘지나 납골시설을 설치하는 것이 불가능하기 때문이다.

그러한 개발제한구역내 행위제한을 직접 겪어보지 않은 외지.도시인들이야 그럴 수도 있다지만, 오랜기간 이곳에 터 잡고 살던 원주민들이 이를 모를리 없겠으나 그러거나 말거나 산소자리로 팔아 달라면서 매물로 내는 경우를 가끔 보게 된다. 그렇다고 법령 들먹이며 산소자리로 된다.안된다 해봐야 그 손님에게 나는 그저 깐죽쟁이 아니면 무능한 공인중개사가 되고 만다는 데에 고민이 따르게 된다.

그도 그럴 것이 새롭게 묘역을 조성하고 산소를 쓰는 경우를 지금도 가끔은 볼수 있기 때문인데.... 어떤 경우로 그것이 가능했는지 사정은 잘 모르겠으나, 불법이던 뭐던 일단 산소를 쓰고 나서 벌금을 내던가 하겠다는 데야 무슨 할 말이 있으랴.

그런데, 며칠전 [개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법 시행령] 일부가 개정되면서 납골시설 및 장례식장 설치 제한이 조금 완화 되었다.
 
그 개정 법률에 대한 내용을 이곳에 기록해 두고 잊지 않으려는 개인적인 동기도 있지만 또한 서울에서 머지 않은 이곳 남양주시 관내에 산소자리를 문의하는 손님들이 의외로 많은 탓에 겸하여 아래에 개발제한구역내 묘지.납골시설 및 장례식장 설치 가능 여부와 최근 개정된 법령을 간단히 정리해 보았다.

* (단, 아래 개정 조문은 납골시설 및 장례식장 설치에 관한 것임에 유의 하시고, 또한 공동묘지 및 화장장<납골시설 및 장례식장 포함>은 국가 또는 지방자치단체가 설치하는 경우에만 가능 하다는 것도 염두에 두고 읽으시기 바란다.)

시행령 별표 1 <건축물 또는 공작물의 종류와 건축 또는 설치의 범위> ===> 9항 서목.납골시설 및 장례식장

[개정 전:]
(가) 기존의 공동묘지안에 설치하는 것에 한하며, 납골시설은 사찰 경내에 설치하는 것을 포함한다.
(나) 기존 묘역안에서 기존의 분묘를 정비하거나 개발제한구역안에서 공익사업을 위한 토지등의 취득 및 보상에 관한 법률 제2조 제2호의 규정에 의한 공익사업의 시행으로 철거하여 이장되는 분묘를 정비하는 경우로서 가족·종중 또는 문중의 납골시설은 기존의 공동묘지 또는 사찰 경내외의 지역에도 이를 철치할 수 있다.
(다) (나)의 규정에 의하여 납골시설을 설치하는 경우 정비된 분묘가 있던 기존 부지는 임야 등으로 원상복구하여야 한다.

- 해 설 - 개발제한구역안에서 아래의 경우 외에 묘지.납골시설 신규 설치 불가

① 공동묘지 및 화장장(납골시설 및 장례식장 포함)은 국가 또는 지방자치단체가 공공시설로 설치하는 경우에 한함.
② 분묘는 기존의 묘역내에 설치하는 경우에 한함
③ 납골시설 및 장례식장은 기존의 공동묘지 또는 사찰경내에 설치하는 경우에 한하며, 공익사업의 시행으로 이장되는 경우 가족ㆍ종중 또는 문중의 납골시설은 기존의 공동묘지 또는 사찰경내외의 지역에도 설치 가능함.

[개정 후 : 2008-02-05]
(가) 기존의 공동묘지에 설치하는 경우에 한정하며, 납골시설은 사찰 경내에 설치하는 것을 포함한다. 다만, 가족·종중 또는 문중의 납골시설(기존의 분묘를 정비하는 경우에 한정한다)은 기존의 공동묘지 또는 사찰 경내가 아닌 지역에도 설치할 수 있다.
(나) (가)에 따라 납골시설을 설치하는 경우 정비된 분묘가 있던 개발제한구역안의 기존 부지는 임야 등으로 원상복구하여야 한다.

- 해 설 - 개정전 해설 ③항 중 "공익사업의 시행으로 이장되는 경우"가 삭제 되었음.

① 공동묘지 및 화장장(납골시설 및 장례식장 포함)은 국가 또는 지방자치단체가 공공시설로 설치하는 경우에 한함.
② 분묘는 기존의 묘역내에 설치하는 경우에 한함
③ 납골시설 및 장례식장은 기존의 공동묘지 또는 사찰경내에 설치하는 경우에 한하며, 가족ㆍ종중 또는 문중의 납골시설은 기존의 분묘를 정비하는 경우에 한하여 기존의 공동묘지 또는 사찰경내외의 지역에도 설치 가능함.

추가) 2010.10.14  - 개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법 시행령 개정
가. 개발제한구역 내 공익사업으로 철거되는 분묘의 개별 이장 금지(현행 제14조제6호 삭제)
    개발제한구역의 훼손을 방지하고 공동묘지, 수목장 등의 장묘로 유도할 수 있도록 공익사업으로 철거되는 개별적인 분묘를 이장하기 위한 토지의 형질변경을 허용하지 아니함.

2008/02/11 11:47 2008/02/11 11:47